実家じまいでやってはいけないこと10選｜大阪の事例から学ぶ失敗と対策

「実家じまいを急いで進めたら、兄弟間でトラブルになってしまった」「業者に任せたら、形見にするはずだった品物まで処分されていた」「不動産を相続したつもりが、登記を怠ったまま10年が過ぎていた」——実家じまいに関する相談を受けていると、こうした後悔の声を繰り返し耳にします。

実家じまいは、物の整理・法的手続き・不動産処分・家族間の合意という、性質の異なる複数の課題が同時進行する作業です。どれかひとつを見落とすだけで、取り返しのつかないトラブルや損失につながることがあります。このページでは、大阪で実際に起きた失敗パターンをもとに、「やってはいけないこと」を10項目に整理し、それぞれの対策を具体的に解説します。

費用の詳細は実家じまいの費用相場ガイド、全体の手順は実家じまいの進め方・手順ガイドを参照してください。このページは「失敗パターン」と「予防策」に特化して解説します。

実家じまいで多い「失敗の入口」とは

失敗の多くは「焦り」か「先送り」のどちらかから始まります。親が亡くなった直後の慌ただしい時期に性急に動きすぎて重要な確認を飛ばすケース、逆に「まだ大丈夫」と思ってずるずると手をつけないうちに固定資産税や維持費が膨らんでいくケース。両極端に見えますが、根本にあるのは「全体像を把握しないまま動いている」という共通点です。

大阪遺品整理センターが関わった案件を振り返ると、失敗の入口は大きく3つに分類できます。

以下では、この3類型をさらに細分化した10の「やってはいけない」パターンを解説します。それぞれに「なぜ失敗するのか」「どう対策するか」をセットで示します。

やってはいけない①〜⑤（手続き・相続系の失敗）

① 遺産分割協議をしないまま実家に手をつける

相続発生後、家族の誰かが「自分が整理する」と言い出し、他の相続人に無断で家財を処分したり、不動産の名義変更を先に進めようとするケースがあります。これは法律上の問題に発展しやすい最も危険な失敗パターンです。

民法上、相続財産は相続人全員の共有状態にあります（民法898条）。遺産分割協議が成立する前に特定の相続人が勝手に売却や処分を行うと、他の相続人から損害賠償を求められる可能性があります。大阪市内でも、長男が独断で実家の家財を業者に引き渡し、他の兄弟から訴訟を起こされた事例があります。

対策： まず相続人を確定させ（戸籍収集）、次に遺産分割協議書を作成してから実家の整理に着手する。司法書士や弁護士に協議書の作成を依頼することで、後のトラブルを防げます。

② 相続登記を「後でいい」と先送りにする

2024年4月1日から相続登記が義務化されました（不動産登記法改正）。相続発生を知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。2027年3月31日までは旧法下の相続分も対象となるため、過去に相続した実家の登記を放置している場合も要注意です。

大阪では、祖父母の代から名義変更が行われていない「数次相続」の物件が少なくありません。こうした物件は売却時に名義人の相続人全員（数十人に及ぶことも）の同意が必要になり、実質的に売却不能な状態に陥ります。

対策： 相続発生後、速やかに司法書士に相続登記を依頼する。費用は不動産の評価額によって異なりますが、大阪市内の一般的な一戸建てであれば司法書士報酬込みで10〜15万円程度が目安です。

③ 相続放棄の期限を見逃す

借金や未払い固定資産税などの負の財産が実家に紐づいていることがあります。相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に家庭裁判所に申述しなければなりません。この期限を過ぎると、負の財産も含めてすべて相続したものとみなされます。

実家に抵当権が設定されていないか、固定資産税に滞納がないか、連帯保証債務がないかを早期に確認することが不可欠です。

④ 固定資産税を払い続けるだけで売却・活用を考えない

誰も住まない実家の固定資産税を「とりあえず払い続ける」という状態が5年・10年と続くケースがあります。大阪市内の一般的な一戸建てでは、固定資産税・都市計画税が年間15〜30万円程度かかることも珍しくありません。管理コストも加えると、毎年50万円近い出費が続くこともあります。

放置している間に建物は老朽化し、売却価格は下落していきます。大阪市内の旧市街地では、築40年超の木造住宅は土地値での売却になるケースが多く、早期売却のほうが手残りが大きいことがほとんどです。

対策： 売却・賃貸・解体更地売却・空き家バンク活用など、複数の選択肢を不動産業者に相談する。売却を検討するなら、まず無料の査定を複数社に依頼して相場を把握することが出発点です。

⑤ 公共料金・各種契約の解約を後回しにする

電気・ガス・水道・インターネット・NHK受信料・生命保険・クレジットカードなど、親が契約していたサービスを解約しないまま放置すると、毎月無駄な費用が発生し続けます。中には自動更新される保険や、年払いの会員サービスが含まれていることもあります。

解約には本人死亡の証明（除籍謄本）や相続人の同意が必要なケースもあるため、早めに対応することが重要です。また、親のスマートフォンや通帳の引き落とし明細を確認し、契約一覧を把握することが先決です。

対策： 通帳・クレジットカード明細から引き落とし先を洗い出し、一覧表を作成してから順次解約手続きを進める。

やってはいけない⑥〜⑩（業者・物の処分系の失敗）

⑥ 価格だけで業者を選ぶ

「見積もりが一番安かったから」という理由だけで業者を選ぶと、後から追加費用を請求されたり、廃棄物を不法投棄されたりするリスクがあります。不法投棄が発覚した場合、依頼主（施主）も処罰の対象になる可能性があります（廃棄物処理法違反）。

「激安」「即日対応」を強調する業者の中には、産業廃棄物収集運搬許可を持たない無許可業者が含まれています。大阪府内でも、実家の荷物を引き取ったあと山林や河川敷に不法投棄した業者の摘発事例が報道されています。

対策： 複数業者から相見積もりを取り、許可証・口コミ・遺品整理士資格の有無を総合的に判断する。価格差が大きすぎる場合は内訳の説明を求めること。

⑦ 事前の仕分けなしに「一括処分」を依頼する

「全部まとめて処分してください」と依頼したあと、「あの着物は形見にしたかった」「通帳が見つからない」と気づいても、すでに遅い——これは非常に多い後悔パターンです。貴重品（現金・通帳・印鑑・権利証・有価証券・宝飾品）が家財に混在したまま処分されてしまう事故は、業者の過失よりも依頼主の「事前仕分け漏れ」によるものがほとんどです。

対策： 業者が入る前に、家族で最低1日かけて「残す・形見・処分」の3分類を行う。特に仏壇まわり・押し入れの奥・床下収納・タンスの引き出しは見落としやすい場所です。

⑧ 売れる家財を相場確認なしに処分する

「古いものだから価値がない」と思い込んで処分した家具・着物・食器・骨董品が、実は高額で売れるものだったという事例は少なくありません。昭和レトロの家電、一点物の着物、特定メーカーの食器セットなどは、骨董市場やフリマアプリで予想以上の値がつくことがあります。

リサイクルショップや骨董品専門の査定業者に見てもらうだけなら無料のことが多く、実家じまいの費用を一部まかなえることもあります。

対策： 処分の前に、複数のリサイクル業者・古物商・オークション業者に無料査定を依頼する。価値の判断がつかないものは「保留ボックス」に入れておき、後からゆっくり判断する。

⑨ 仏壇・仏具・神棚の処分方法を誤る

仏壇や神棚には宗教的・精神的な意味があり、家族によっては「魂抜き（閉眼供養）」を行わずに処分することに強い抵抗を感じる方もいます。一方、若い世代は「そういうことに関心がない」と感じていても、後から「やはりきちんとすべきだった」と後悔するケースが少なくありません。

また、仏壇・神棚は一般の粗大ゴミとして出せない自治体が多く（大阪市では個別収集対応）、適切な処分方法を確認せずに出すとトラブルになることがあります。

対策： 菩提寺や神社に閉眼供養・御霊抜きを依頼してから処分する。費用は3〜5万円程度が目安。寺院・神社が決まっていない場合は、遺品整理業者が仲介してくれることもあります。

⑩ 解体・売却を急いで「叩き売り」する

「早く手放したい」という気持ちから、相場より大幅に安い価格で不動産を売却してしまうケースがあります。特に「解体更地にしてから売る」という選択をした場合、解体費用（大阪市内の一戸建てで100〜300万円）を支払ったにもかかわらず、更地になった土地が思ったより売れないということも起こります。

対策： 売却を急かしてくる業者や、「今すぐ決めないと」という言葉には慎重になる。複数社の査定を取り、不動産売却の基礎知識を持ったうえで判断する。焦って動くほど損をするのが不動産売却です。

心理的な失敗——感情で動いて後悔するパターン

実家じまいには、他の作業にはない「感情の重さ」があります。親の形見や思い出が詰まった空間を整理することは、単なる物理的な作業ではなく、喪失の感情と向き合うプロセスでもあります。この感情が判断を歪め、後悔につながることがあります。

感情が引き起こす典型的な失敗パターン

「全部残したい」という衝動：親への罪悪感から、使わないものも含めてすべて引き取ろうとする。結果、自分の家が荷物であふれ、後になって「やはり捨てればよかった」と気づく。

「早く終わらせたい」という逃避：悲しみや向き合う苦しさから逃げるために、感情を切り離して無機質に処分を進める。形見にすべきものを見落とし、後から「あの写真だけは残したかった」と後悔する。

兄弟間の「不公平感」からくる衝突：誰が一番貢献したか、誰がどれだけ親の世話をしてきたかという感情が、遺品の分配をめぐって爆発する。実家じまいをきっかけに兄弟関係が断絶した事例は決して珍しくありません。

実家じまい後のメンタルケア

実家じまいを終えた後に、予期しない喪失感や空虚感を覚える方は少なくありません。「親の家を処分してしまった」という罪悪感、「もっとゆっくりやればよかった」という後悔が、数か月後に押し寄せることがあります。

この感情は「グリーフ（悲嘆）」の一形態であり、異常ではありません。家族や友人と話し合う機会を持つこと、専門のカウンセラーに相談することも選択肢のひとつです。実家じまいは「物の整理」であると同時に「心の整理」でもある——この認識を持って臨むことが、プロセス全体を健全に進める鍵です。

税務の落とし穴（相続税・譲渡所得税・固定資産税）

実家じまいに関わる税務は、知らないと思わぬ損失を招きます。逆に言えば、正しく理解して対策すれば、合法的に税負担を大幅に減らせる場面があります。ここでは特に見落とされやすい3つの税務リスクを解説します。

相続税：小規模宅地等の特例を見逃す

「親の実家が相続税の対象になるほどの価値はない」と思い込み、税理士に相談しなかった結果、本来適用できた特例を見逃すケースがあります。

「小規模宅地等の特例」は、被相続人の居住用宅地（330㎡まで）について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。ただし、適用には「申告期限（相続発生から10か月）までに遺産分割が完了していること」「特定の相続人が申告すること」などの要件があり、申告しなければ適用されません。

譲渡所得税：3,000万円特別控除の適用条件

実家を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。しかし、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（いわゆる「空き家特例」）。

ただし、適用には細かい要件があります。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続発生後に一度も賃貸・事業用に使用していないこと
• 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地にした状態で売ること（2024年以降の改正で条件が一部緩和）
• 売却額が1億円以下であること
• 相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

この「3年の期限」を知らずに先送りし、特例が使えなくなった事例は大阪でも多く報告されています。売却を検討しているなら、相続発生後なるべく早く不動産業者と税理士に相談することが重要です。

固定資産税：「管理不全空家」指定による6倍課税

2023年の空家等対策特別措置法改正により、行政から「管理不全空家」に指定された建物は、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が剥奪されます。つまり、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

大阪市では2024年度から本格的な空き家実態調査が進んでおり、管理が不十分な物件に対する行政指導が強化されています。「とりあえず放置」は経済的にも法的にも得策ではありません。

よくある質問

実家じまいで失敗しないために最も有効な手段は、早めに専門家・業者に相談し、全体の段取りを把握することです。大阪遺品整理センターでは、遺品整理士資格を持つスタッフが初回相談から対応し、複数の審査済み業者への一括見積もりを無料でご案内しています。費用の相場確認だけでも歓迎ですので、まずはお気軽にご連絡ください。

実家じまいの全体像については実家じまいの完全ガイドを、手順の詳細は進め方・手順ガイドをあわせてご覧ください。